丁建刚：房地产宏观数据是能骗人的
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很多人对房地产市场的研究分析，无论是房地产业界还是政府官方，无论是研究机构还是媒体，更包括普通购房者，都非常希望有一些准确的数据，有标准的公式，能算出一个精确的答案，期望以此来作一个正确的决策，或制定一个正确的政策。也通常使用一些“宏观的数据”来判断市场。
实际上这是一种计划经济思维模式。
首先，这些宏观数据具体到城市毫无意义。其次，由于需求存在着巨大的变化和不确定性，“有形之手”不可能为市场提供合理优化的资源配置。
特别是对中国这样一个人口众多，幅员辽阔，同时社会经济发展程度又存在着巨大差距的国度。
对于各城市之间不能移动，不能相互流通的房地产市场来说，全国的宏观数据，特别是一些平均数据对市场的分析作用，不仅意义不大，甚至常常引起严重的误读，误导公众。
多年来，全国平均房价、房价收入比、人均住房面积、户均住房套数、全国空置率等等数据和概念一直存在着巨大的争议，也经常被用于各种解读，解读出的结论就如瞎子摸象，众说纷纭。
最近，又有两个数据引发市场热议：
一个是有专家谈到中国户均住房套数是1.1套。（现场口误说成了人均1.1套，也居然有人作出各种解读。）
户均1.1套住宅，说明中国的住宅是多了还是少了？能说明中国未来房地产增量市场还有多大吗？
且不说中国房地产市场自1985年以后就根本没有进行过全国性的住房普查，无论是住建部还是国家统计局，都没有确切的数据。就算是这个数据是真实的，这种全国平均数据，对于市场研究和分析有意义吗？
在中国这样一个大国，从南到北一二三四线城市，还有各类城镇都存在着巨大的差距。当今的中国，又是一个人口迁徙量最大的国家。
假定（纯属假定）大城市铁岭户均3套住宅，深圳户均0.6套，那么所谓户均1.1套，对哪个城市有意义呢？对铁岭有意义还是对深圳有意义？亦或是对上海有意义？
由此得出的结论应该是中国的住宅数量已经接近饱和？还是远远不够？
东北的很多城市人口都处于净流出状态，他们中的很多人到南方和发达地区寻找就业机会。因此判断未来中国房地产市场增量的第一个重要问题是：未来的十年或者二十年，中国的迁徙人口会有多少？会向哪些城市迁徙？
第二个问题是：在存量房市场中，未来将拆除的住宅量有多少？
每个城市都有大量的改革开放初期建造的房龄已达近40年的住宅，这些砖混结构的住宅质量已经相当低劣。按照民用建筑50年的设计寿命，未来这些住宅可能都将变成危房进行拆除，这些量有多少？
第三个问题是：未来中国家庭的人口结构和裂变方式，会发生怎样的变化？
离婚人口，甚至不结婚的人口数量有多少？他们算不算是一户家庭？计不计入户均？
这些动态的变化和影响，都不是仅从一个户均1.1套的数据就能判断清楚的。
另一个引起市场热议的数据是全国住房空置率。
有人说，中国的住房空置率已经达到20%，提出要征收空置税。
且不说空置税的立法难度和实际征收难度，仅就空置率的界定，各国就有完全不同的定义。
目前国际上很多国家通用的住房空置率，是以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算得出的。
而中国的空置率五花八门，说法不尽相同。
最夸张的是十多年前，中国社会科学院的一位专家，晚上开着夏利车在北京市区兜一圈，看到了不少不亮灯的房子，就得出高空置率的结论。2010年，又有媒体报道国家电网发布的数据，全国有6500多万套房子连续六个月用电量为零。（本人当时就写过驳斥文章，后来国家电网也辟谣从来没有统计和发布过此类数据。）
由这样一些可能是伪数据的全国空置率数据，得出的任何结论都是无用的，甚至可能存在严重的误导。
对于空置的问题，中国还有很多具体国情。
到目前为止，中国的商品房大部分仍然是毛坯房，家庭装修就需要一个较长的周期。对于许多改善型家庭来说，一般都是先买后卖。装修入住后再卖出二手房，又需要一段时间。
此外，中国拥有2.5亿以上世界上最大的迁徙人群，他们通常是候鸟式的。平时在沿海大城市工作，每逢春节回老家居住一段时间，老家的房子平时就是空置。这样的情况计入空置率吗？
房地产市场长效机制的正确选择，应该是做好顶层设计，管理好土地、金融、税收。至于谁买房子，买多少房子，谁空置，谁出租，这些都交给市场。
请相信市场的“无形之手”。
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